Permanente Portefeuille -0,6% ondanks aandelen

Aandelen zijn het jaar slecht begonnen met een daling van -7,3%. Goud steeg 1,6% en de Duitse staatsobligatie, desondanks of misschien dankzij de vlucht uit de Griekse staatsobligatie, ging een stevige +3,4% hoger waardoor de permanente portefeuille de schade wist te beperken met een verlies van -0,6%.

Vorig jaar 2009 zijn aandelen het meest gestegen (+27%) terwijl staatsobligaties het slechtste rendement hadden (-2%). Dit jaar start het jaar net andersom. Ietwat ironisch heeft iedereen het over het faillissement van de staat maar staatsobligaties hebben wel voorlopig onze portefeuille gered.

Dat heeft er natuurlijk alles mee te maken dat wij enkel de Duitse staatsobligatie hebben in de permanente portefeuille. En net zoals bij banken, als men wegloopt van de ene, is dat in het voordeel van de iets sterkere. Griekse staatsobligatie houders dumpen het papier in ruil voor stevigere staatsobligaties zoals de Duitse. Echter, de Duitse zal ook vallen als het zo doorgaat, net zoals dat alle banken stevig afgestraft zijn, ook de iets sterkere.

Hoe lang het duurt vooraleer de Duitse ook kraakt is echter moeilijk in te schatten. Het kan snel gaan maar het kan ook nog jaren duren. We zullen zien voor 2010 maar het kan wel degelijk dat de Duitse staatsobligatie, net zoals in 2008, het beste rendement hebben van alle activa tegen einde van het jaar.

Maar het omgekeerde is zeker ook mogelijk. Voor hetzelfde geld wordt 2010 het jaar waarin het de staat is die omvalt en vele staten deze keer een ‘bailout’ moeten krijgen. Dat zou geen goede zaak worden voor de lange termijn staatsobligatie! Die zal dan serieus dalen in waarde.

Indien staatsobligaties inderdaad de slechtste investering worden is het nog afwachten wat de beste investering dan wel zal worden. Indien staten failliet gaan zullen aandelen het zeer slecht doen. Maar het is mogelijk dat in dergelijke deflatoire contractie goud ook daalt en het terug de dollar is die serieus stijgt. De euro zal in dat geval ook niet slecht zijn.

Over de paniek dat de Euro zijn waarde zou verliezen indien Griekenland of een ander land van de Eurozone failliet zou gaan. Dat is volgens mij een flagrante denkfout. Een failliet van een staat binnen die muntunie is een goede zaak voor de waarde van de munt. Indien Californië bv echt failliet gaat en ‘default’ op zijn schulden zal je de dollar zien springen. Naar boven! Net zoals het failliet van een grote bank als Lehman de dollar helemaal niet deed crashen in 2008, zoals de meeste goeroes voorspelden in 2007! (op uitzondering van Robert Prechter en Hugh Hendry), wel integendeel, hoe groter het faillissement, hoe meer de dollar steeg!

Waarom? Omdat een faillissement wil zeggen dat ze geen ‘bailout’ krijgen. Dat er geen kredietgeld is bij gecreëerd vanuit het niets door de centrale bank. Een faillissement is dus een tekort aan dollars. Door een faillissement krijgen plots veel mensen geen dollars meer voor hun staatsobligaties. Ze zijn waardeloos geworden. Daardoor gaan zij ook failliet want wie bezit al die staatsobligaties? Beleggers, pensioenfondsen en banken. Zij verliezen plots een groot deel van hun dollars, of euro’s, en zijn plots een stuk armer. Samen met een staat zullen dus ook vele banken vallen, grote banken!

Het is een deflatie zo puur als hij kan zijn. Een failliet van Griekenland, zonder bailout, is het beste dat de Euro kan overkomen. Niet dat ik me illusies maak, een bailout zullen ze krijgen. Maar je weet nooit, Lehman Brothers is gevallen doordat de ‘bailout boss’ Paulson zijn aartsrivaal de redding niet toewenste. Dergelijke verassingen kunnen nog wel gebeuren. Laten we hopen dat er toch een staat onder de bailout radar valt en niet op tijd gered wordt zodat we tenminste van 1 kapitaalvernietiger vanaf zijn en de rest van de schrik terug wat discipline krijgt.

Het wordt interessant om zien hoe de permanente portefeuille zal reageren op zo een failliet van de staat. Zeker is dat alle staatsobligaties dan in een paniek hevig dalen, aandelen ook, goud neemt zeker toe in koopkracht maar wat het nominaal zal doen is onzeker, maar cash? Wat zal cash doen? Wel onze cash is korte termijn belegd bij de staat. De intrestvoet zal serieus stijgen omdat mensen vrezen dat ze hun geld, ook korte termijn, niet meer zullen terugzien eens uitgeleend aan de staat. Misschien krijg je intrestvoeten van 10% of meer maar je zal dan ook een serieus risico lopen op totaal verlies.

Omdat je een permanente portefeuille hebt blijf je echter zitten en ontvang je die 10%. Je weet dat indien het inderdaad fout gaat en de staat echt failliet gaat, je je cash kwijt zal zijn, ook je obligaties lange termijn ben je dan volledig kwijt. Maar je hebt die 25% goud nog. Die zal serieus stijgen in koopkracht omdat men zal vluchten van de staatsobligatie naar goud want goud is de laatste safe heaven.

Wel denk ik dat het tijd wordt ook een oorlogskas aan te leggen zoals ik gedaan heb. De permanente portefeuille kan, indien dergelijke rampzalige scenario’s zich voordoen, slecht presteren. Wat het bijvoorbeeld niet bezit is echte cash. Dollar briefjes en euro briefjes. Alle cash is belegd in staatsobligaties. Indien de staat failliet gaat kan goud tijdelijke door de hevige contractie ook sterk dalen met bijvoorbeeld 50%. Je cash van je permanente portefeuille is weg omdat de staat failliet is, maar als je dan nog een beetje cash had, die waardevolle euro’s en dollars, dan had je een pak meer koopkracht behouden.

Een ander scenario dat kan gebeuren is dat we niet echt een deflatie krijgen maar dat er wel een langdurige hyperinflatie optreedt. In dat scenario zit je elk jaar door het balanceren je aandelen en je goud te verkopen om cash en obligaties bij te kopen. Maar als die hyperinflatie jaren duurt zit je dus voortdurend waardevolle activa in een eindeloze put te dumpen. Het balanceren dat eigen is aan de permanente portefeuille kent dus ook gevaren in extreme rampzalige scenario’s en daarom is een oorlogskas ernaast, die nooit gebalanceerd wordt, een goed idee als final backup.

Maar het scenario dat geen enkel goeroe voor mogelijk lijkt te houden is dat 2010 een prachtig jaar wordt met aandelen ‘to the moon’, huizenprijzen die terug aantrekken, banken die verder stabiliseren, en nog meer van dat moois. Er zijn wel degelijk signalen in die richting, die toegegeven, snel kunnen verdwijnen, maar ze kunnen even snel ook de headlines gaan domineren. Zoals bijvoorbeeld dat vastgoed in verschillende Europese hoofdsteden terug stijgt of dat het aantal uitstaande kredieten in België terug toeneemt: 

Het aantal uitstaande kredieten is van groot belang voor de economie. Indien de schuldenberg uitbreidt dan komt er een massa aan extra geld in de markt die de prijzen omhoog duwt, de economie doet uitbreiden, en de meeste schuldenaars en banken ten goede komt. Indien ze krimpt verdwijnt er een massa aan koopkracht, krimpt de economie en dalen de prijzen normaal gezien wat vele schuldenaars en banken in de problemen brengt. Je ziet dat vanaf 2006 tot en met 2008 de schuldenberg krimpt. Maar in 2009 gaat dat alweer omhoog! Dat stoort me enorm. Het stoort me ook dat de terugval tot nog toe eigenlijk te verwaarlozen is geweest. Van 23,8 miljard euro is de schuldenberg gedaald tot 20,5 miljard euro. Wauw! Dat was nogal een kredietcrisis in België! De schuldenberg is zomaar eventjes met 10% gedaald nadat ze bijna 200% gestegen was sinds 2001.

Dus ja, ik zou graag hebben dat de schuldenberg terug krimpt naar het niveau van 2001 maar de markt lijkt daar anders over te denken. Die zijn terug begonnen met nog meer te lenen. Als dat de komende jaren zo verder gaat dan kan de crisis evengoed pas binnen 10 jaar zich voordoen.

Dus mijn boodschap voor het geld dat je absoluut niet mag verliezen is en blijft: beleg het niet volgens een bepaalde toekomstverwachting want alles is en blijft mogelijk. Zorg dat je beschermd bent met dat kapitaal tegen zowel deflatie, als inflatie als welvaart. Tenzij je natuurlijk zeer bewust beslist van het risico te nemen en mogelijks veel te winnen maar ook mogelijks veel te verliezen.

Ik merk in mijn omgeving dat mensen die vroeger helemaal geen goud hadden het beginnen kopen. Dat is goed en ik raad iedereen aan van 25% fysiek goud te hebben. Maar besef dat met enkel goud en cash, op spaarrekeningen, je niet degelijk beschermd bent. Want als er inderdaad terug een periode van jaren welvaart aanbreekt, zoals in de jaren 80 of 90, dan zal je goud zien dalen in waarde maar de inflatie wel degelijk serieus terug zien aantrekken. Dan zit je daar met je cash, die waarschijnlijk wel terug iets meer interest zal opleveren maar helemaal geen 7%, wat wel degelijk de inflatie is geweest tijdens onze periodes van welvaart. Met andere woorden, zowel je goud als je cash zullen dan serieus ondermaats presteren en dan ben je gezien. 25% aandelen is dan een must om je verliezen in goud en cash te neutraliseren zodat je dat rendement van gemiddeld 7% zeker haalt en je koopkracht behoudt. Dus 25% aandelen is wel degelijk belangrijk indien je je wil beschermen tegen mogelijke welvaart.

Zo, ik ben zeer blij dat ik vorig jaar de Harry Browne’s permanente portefeuille heb mogen leren kennen. Anders had ik die verdomde 30 jarige staatsobligaties nooit gekocht! Enkel Harry Browne kon me doen inzien dat ze een broodnodig onderdeel zijn van een gespreide portefeuille zoals we nu weer zien.

Ik zie uit naar het verdere jaar 2010 en hoop stiekem dat mijn permanente portefeuille -15% zal hebben op het einde van dit jaar. Dat zou de grootste prijsdaling ooit zijn van een permanente portefeuille en dan is het zeer waarschijnlijk dat er een enorme deflatiegolf over onze regio’s is neergedaald. Het record is -13% in 1990 in Japan en het was het begin van iets zeer mooi. Vastgoed dat de 20 jaar erna maar liefst 80% is gedaald. De beurs die gedeeld door 4 is 20 jaar later. Een inflatie die zeer laag is geweest 20 jaar aan een stuk en het terugkeren van het gezond verstand: Dat een eigen huis net zoals een eigen auto of zeilboot een onkost is, en geen investering. Dat aandelen, ook op een lange termijn van 20-30 jaar, een slechte investering kunnen zijn. Dat cash wel degelijk zijn waarde en koopkracht kan behouden en het volk niet langer moet beleggen om zijn koopkracht te behouden.

Marc Faber is voor het eerst vrij neutraal over welke richting de markten gaan. Hij vind het moeilijk, en gezien zijn zeer correcte voorspellingen begin 2009 én begin 2008, spreekt dat boekdelen. Welkom in 2010!

Marc De Mesel
Hoe Je Koopkracht Behouden:
http://www.marcdemesel.be

Permanente Portefeuille +13%

Hier de rendementen voor 2009 tot en met december:

In december zijn aandelen nog een stevige 5,7% hoger gegaan terwijl goud met +1,5% het wat rustiger deed. Hierdoor zijn aandelen met 27,3% dus meer gestegen in 2009 als goud met 25,7%.

Waar vorig jaar lange termijn staatsobligaties het beste rendement hadden met +18% (figuur 3) hadden ze dit jaar het slechtste rendement met -1,8% verlies. Weet dat dit interesten inbegrepen is. Gezien lange termijn staatsobligaties ongeveer 4% interest opleverden dit jaar ben je die dus volledig kwijt + nog iets meer.

Ook in 2009 werkte de permanente portefeuille zoals verwacht: wanneer iets veel daalde was er altijd een andere activa om die schade te herstellen. In januari en februari van 2009 zie je dat aandelen het heel slecht doen maar goud een goede tegenwerking geeft waardoor de verliezen beperkt blijven. Van Maart tot Juli doet goud het slecht maar nu zijn aandelen de drijvende kracht voor je rendementen. Vanaf Juli doen zowel goud als aandelen het goed en begint de winst pas echt. Tot Juli heeft de permanente portefeuille slechts een 2% rendement maar de 2e jaarhelft van 2009 komt daar nog eens 11% bij.

13% is een goed resultaat dat je koopkracht meer dan in stand houdt. Zij die willen kunnen balanceren maar indien je transactiekosten wil beperken kan je gerust wachten. Op eerste tabel kan je zien dat aandelen en goud elk 28% van de portefeuille vertegenwoordigen dus je zou elk 3% kunnen verkopen en er obligaties en cash mee kunnen kopen die nu elk maar 22% vertegenwoordigen. Zo heb je weer van elk 25%. Maar je kan ook wachten tot het verschil groter wordt. Van 28% kan je wachten tot 35% alvorens te balanceren.

De permanente portefeuille in Amerika had geen -1,8% verlies zoals bij ons op de obligaties maar een enorme -21,8% verlies op de obligaties (Figuur 2). Goud en aandelen stegen ongeveer evenveel als bij ons (25%) waardoor het rendement van de permanente portefeuille er slechts 7,8% is dit jaar en geen 13% zoals bij ons.  Vorig jaar in 2008 hadden ze dan weer ook +0,9% en geen -2,7% zoals bij ons dankzij een veel grotere waardetoename van de obligaties met +33,4% versus +18% bij ons voor de obligaties. Hun interestvoeten zijn volatieler als de onze waardoor de waardes van de obligaties ook sterker schommelen.

Figuur 2: 2000-2009 Amerikaanse Permanente Portefeuille

We zijn ook een decennium afgesloten, waarvoor gezondheid! Hier de decennium resultaten van de Europese permanente portefeuille alsook bedrijfsobligaties, vastgoed en een typische ‘neutrale’ 50% aandelen / 50% bedrijfsobligaties portefeuille:

Figuur 3: 2000-2009 Europese Permanente Portefeuille

Na 10 jaar investeren heb je met aandelen -18% minder euro’s. Gezien alles gemiddeld zo een 50% duurder is geworden sinds 2000 (Belgische frank, gulden prijzen versus euro prijzen vandaag) ben je dus de helft van je koopkracht verloren met aandelen. Ook cash met slechts een groei van 35% van je kapitaal in 10 jaar waardoor je minder kan kopen als 10 jaar terug. Lange termijn staatsobligaties hadden wel een goed rendement van 7,1% per jaar, waardoor kapitaal verdubbeld is en koopkracht met 25% is toegenomen. Goud slaagde erin gemiddeld 10,6% rendement te hebben de laatste 10 jaar waardoor je kapitaal bijna 3 keer meer is en je dubbel zoveel kan kopen als 10 jaar terug.

De permanente portefeuille heeft met zijn 5,5% per jaar sinds 2000 voldaan aan zijn opdracht: behoud van je koopkracht. Noteer dat dit brutorendementen zijn zonder rekening te houden met belastingen op kapitaal, intresten, dividenden alsook jaarlijks balanceren. Als je die kosten inrekent trek je ongeveer 1,2% af en zit je met netto dus 4,3% per jaar. Dat is een stijging van niet 70% zoals de tabel weergeeft maar 50% na kosten betaald te hebben waarmee je ongeveer evenveel kan kopen als 10 jaar terug.

Vastgoed is een enorme 171% gestegen sinds 2000. Een toprendement dat evenhoog ligt als goud de laatste 10 jaar met 174%. Voor de komende 10 jaar verwacht ik hier heel andere resultaten! In het artikel Vastgoed vs Goud maak ik de case dat goud nog serieus zal stijgen ten opzichte van vastgoed.

Bedrijfsobligaties hebben het ook goed gedaan de laatste 10 jaar. Merk op dat de crisis van 2008 de verliezen bij bedrijfsobligaties eigenlijk beperkt bleven en er zelf een winst werd geboekt van 2% in 2008. Bedrijfsobligaties hebben de laatste 10 jaar met 70% brutorendement een zelfde resultaat als de permanente portefeuille.

Echter de typische conservatieve neutrale portefeuille met 50% aandelen en 50% bedrijfsobligaties heeft het de laatste 10 jaar slecht gedaan met een rendement van slechts 1,7% per jaar, of een groei van slechts 17% van je kapitaal. Je bent koopkracht verloren omdat je niet tegen elk scenario beschermd bent.

Indien de komende 10 jaar een Japanse deflatie wordt zoals de jaren 90, of een jaren 70 inflatie periode, zal je met een 50/50 portefeuille weer gezien zijn en minder rendement hebben als de permanente portefeuille. Enkel indien we in een periode van welvaart krijgen de komende 10 jaar waar aandelen en bedrijfsobligaties het goed doen zal je met een 50/50 aandelen/bedrijfsobligaties, maar ook de 75/25 en 25/75 varianten het beter doen als de permanente portefeuille. Dat is 1 kans op 4.

Mijn moto voor 2010 en het komende decennia is dus, voor het geld dat je echt niet mag verliezen, heb je permanente portefeuille, don’t worry, be happy!

Voor het geld dat je kan verliezen kan je goede investeringen proberen. Sommige goeroes zijn er subliem in en hebben veel betere rendementen dan de permanente portefeuille ooit kan halen. Roland Vandamme zijn rendement voor 2009 was weer schitterend met +37,61% nadat hij in 2008 slechts -7% verloren was. Zijn totaalrendement is nu 494% sinds 10 jaar en 3 maanden terug (29 september 1999). Je kan zijn portefeuille gewoon kopiëren indien je je abonneert op zijn nieuwsbrief. Voor zij die nog geen goud hebben een aanrader! Hij krijgt je wel in het goud!

Ook het Gold Discovery Fund van Willem Middelkoop waar je vanaf 50.000 euro kan in investeren heeft het uitmuntend gedaan met +70% rendement in 2009. In 2008 zijn ze pas begonnen, toen hadden ze een verlies rond de -20% omdat ze nog niet volledig geinvesteerd waren. Het is een duur fonds met 2% beheerskosten en 20% van de winst maar +70% het voorbije jaar is toch een resultaat om u tegen te zeggen waardoor ze hun geld tot nu toe waard zijn.

Ik kan ook het boek aanraden van Willem Middelkoop, Overleef de kredietcrisis. Het boek is knap samengesteld. Een 20 tal interessante vragen die kort en degelijk beantwoord worden.

Marc De Mesel
Hoe Je Koopkracht Behouden:
http://www.marcdemesel.be

Goud Steekt Aandelen Voorbij, Permanente Portefeuille +11%

Het ongelooflijke is gebeurd de voorbije maand november. Dankzij een schitterend rendement van +7,2% heeft goud nu meer rendement (+24%) als aandelen in 2009 (+20%). Pijnlijk nadat aandelen in 2008 -43% hadden gedaan terwijl goud toen voorbij schaatste met +10%.

Het is niet dat ik partij trek, ik heb in mijn permanente portefeuille evenveel aandelen als goud (elk 25%). Aandelen hebben het knap gedaan dit jaar en ook in november hielden ze stand met een rendement van +1,6% voor de maand, zeker niet slecht in dit onweer van slecht nieuws. Goud echter ging volledig door het dak in november met een rendement van +7,2% voor de maand. Ook de 30 jarige staatsobligaties deden het goed met +2,8% de voorbije maand waardoor het totaalrendement van de permanente portefeuille +3% is in november. Dat is meer rendement dan je op een heel jaar krijgt op de beste (en riskantste!) spaarrekeningen.

Hier een overzicht van de permanente portefeuille en zijn activa sinds begin dit jaar:

Dankzij het rendement van +3% in november, de topmaand tot nu toe, is het totaalrendement van de permanente portefeuille +11% voor het jaar. Een subliem resultaat nadat de permanente portefeuille in 2008 slechts -2% was verloren.

Toen ik begon met mijn eerste maandelijkse rapport over de permanente portefeuille resultaten in september was de titel ‘Permanente Portefeuille +9% Dankzij Aandelen‘. Toen stonden aandelen op +24% en goud op +12%. Dat is in 2 maand toch snel veranderd. Aandelen staan op +20% maar goud staat nu op +24%. Een inhaalrace van jewelste! Bravo Goud!

De 30 jarige staatsobligaties beginnen er terug minder slecht uit te zien. Nadat staatsobligaties in 2008 een historisch resultaat hadden neergezet van +18% stonden ze dit jaar vooral negatief, 2 maand terug nog op -2%. Dat wil zeggen dat met een hoge interest van +4% je nog steeds verlies had, dus interest volledig weg en nog iets meer door de waardedaling van de obligatie. Nu staan ze op +1% voor het jaar dankzij de goede maand november.

Het wordt interessant wat december nog gaat doen nu Dubai beslist heeft zijn schulden even (wat het begin is van voorgoed) niet terug te betalen aan de rest van de wereld. Gaan de beurzen naar beneden knallen, en goud misschien mee, nu ook oliesjeiks met veel goud maar te weinig dollars komen te zitten? Schiet de intrestvoet van de lange termijn staatsobligatie terug naar beneden door een nieuwe deflatie pandoering en maken staatsobligaties hun grote comeback? Of stijgt de beurs lekker verder op een tapijt van zorgen?

Wat er ook gebeurt. Ik voel me vrij goed beschermd dankzij mijn permanente portefeuille en oorlogskas.

Omdat het einde van het jaar nadert en ik besloten heb elk jaar op het einde van het jaar te balanceren, ook al is dat niet echt nodig maar het geeft toch een prettig gevoel, kunnen we al eens kijken hoe de permanente portefeuille eruit ziet in euro’s:

Marc De Mesel
Hoe Je Koopkracht Behouden:
http://www.marcdemesel.be

Wat heeft de overheid met ons geld gedaan?

Een centrale bank die bepaalt hoeveel geld er beschikbaar is en wat de rentevoeten dienen te zijn is even schadelijk als een centrale overheid dat bepaalt hoeveel er geproduceerd moet worden en wat de prijzen moeten zijn. Een centrale planning leidt tot een verarming van iedereen.

Het was Ludwig Von Mises die als eerste in de geschiedenis duidelijk maakte waarom het communistische systeem niet zou werken. De centrale planners van het communisme, die besloten hoeveel producten er gemaakt dienden te worden en tegen welke prijs ze dienden verkocht te worden, konden nooit over genoeg informatie beschikken om hun werk goed te doen. Het gevolg is dat men teveel van bepaalde goederen had en serieuze tekorten van andere goederen.

Als je niet centrale planners maar gewoon de markt laat bepalen wat er geproduceerd moet worden en tegen welke prijs het verkocht mag worden dan loopt het vanzelf. Wat in overvloed is zal goedkoper worden, minder winst op gemaakt worden, en de productie afremmen. Wat tekort is zal duurder worden, winsten vergroten en extra productie stimuleren. Geen enkele centrale planner kan het beter doen dan de markt. De vrije markt economie waar prijszetting en productie aantallen door de markt gedicteerd worden zal dan ook efficiënter zijn, minder verspillen en de behoeften van de mensen beter bevredigen.

Ludwig Von Mises voorspelde dan ook dat het communisme zou verdwijnen en de socialisten van Duitsland de oorlog tegen Amerika zouden verliezen doordat de vrije markt van de Amerikaanse economie veel beter en efficiënter produceert dan de planeconomie van de socialisten en communisten. Zijn voorspellingen zijn beide uitgekomen.

Het boek ‘Wat heeft de overheid met ons geld gedaan’ is een Nederlands boek dat bondig uitlegt hoe ons vrije markt geld systeem, waar de consument bepaalde of zijn geld beschikbaar was en tegen welke interest, langzaam is veranderd in een centraal gepland systeem, waar centrale bankiers zijn gaan bepalen hoeveel geld er beschikbaar was en tegen welke interest.

Het boek leest in het begin wat moeilijk maar toch wordt je erin gezogen omdat het interessant is. Je begint te zien hoe het mogelijk is dat ons geld gemonopoliseerd werd. Hoe de overheid vervolgens op grote schaal aan valsmunterij (beter gekend als quantitive easing) is gaan doen waardoor elkeen die euro’s bezit op lange termijn serieus koopkracht verliest.

Maar het boek toont ook aan hoe ons fiat geldsysteem de kloof tussen arm en rijk vergroot doordat vooral mensen met een vast inkomen gekoppeld aan ‘officiële inflatie’ cijfers hun koopkracht verliezen. Hoe een centrale inflatoire planning leidt tot meer booms en busts, ‘get quick rich’ speculatie mentaliteit promoot ten koste van noeste arbeid en creatie, lenen en eerst spenderen interessanter maakt als sparen, ondernemers op het verkeerde spoor zet door intrestvoeten te creëren die niets met de markt werkelijkheid te maken hebben, het aantal malinvesteringen laat toenemen, de wisselkoersen van de munten instabiel maakt tegenover elkaar en wereldhandel wordt tegen gewerkt en hoe de subtiele maar zware inflatie belasting een veel groter staatsapparaat mogelijk maakt.

Het boek doet je begrijpen waarom een vrij geldsysteem, los van manipulaties door centrale planners, waar hoeveel geld er beschikbaar is en tegen welke interestvoet bepaald wordt door de markt, een verrijking betekent voor ons allen en onze welvaart terug enorm zal doen toenemen.

Je kan het boek gratis downloaden of al voor 9,95 euro het papieren boekje krijgen bij je thuis. Het was Michaël Bauwens van het nieuw opgerichte Rothbard Instituut dat me het boek ter recensie opstuurde. Met het Rothbard Instituut hebben we de Nederlandse versie van het wereldbefaamde Ludwig Von Mises instituut dat pleit voor een vrije markt geldsysteem gebouwd op een harde valuta dat niet bijgeprint kan worden door de overheid. Rothbard heeft ook een blog dat de moeite is te checken. Knap initiatief van hen en met dit eerste Nederlandse boek dat ze uitbrengen, een vliegende start. Doe zo voort Rothbard!

Marc De Mesel

Hoe Je Koopkracht Behouden:

http://www.marcdemesel.be

Vastgoed nog nooit zo duur

In 1660, toen Nederland het meest welvarende land ter wereld was, betaalde je 5 kg goud voor een luxehuis in Amsterdam. Tijdens de grote depressie is datzelfde huis nog slechts 0,4 kg goud waard, 10 keer minder als 400 jaar ervoor. Vandaag is het huis 70 kg goud waard, de hoogste goudprijs in de geschiedenis van de mensheid.

‘Baksteen’, een commentator op mijn website die tot voor kort, zoals de meeste Belgen, een baksteen in zijn maag had (bijna zijn hele kapitaal in vastgoed), heeft een interessante studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een Belgisch huis in goud uitgedrukt:

(Om te vergroten, klik op afbeelding)

Je ziet dat begin jaren 80, toen goud vrij hoog genoteerd was van waarde, en vastgoed tegelijkertijd serieus stagneerde en zelfs wat daalde, je slechts 2 tot 3 kg goud nodig had om een gemiddeld Belgisch huis te kopen. Echter in de jaren 80, 90 en na 2000 is die prijs geëxplodeerd, doordat goud terug daalde in waarde maar vastgoed terug serieus omhoog ging. In 2005, 20 jaar later, diende je maar liefst 5 keer meer goud te betalen, of 15 kg voor een gemiddeld Belgisch huis. Sinds 2005 is de prijs van een huis terug aan het zakken, niet omdat vastgoed in België sinds 2005 zakt, dat is pas sinds 2008, maar wel omdat goud sinds 2005 meer is gestegen in waarde als vastgoed. Vandaag eind 2009 kost een gemiddeld huis in België 9 kg goud.

De vraag is natuurlijk, whats next? Zal de prijs verder zakken? Met andere woorden, als je nu wat vastgoed verkoopt en omzet in goud, is dat nog steeds een schitterende deal? Wat is het potentieel? Als vastgoed bijvoorbeeld terug zakt tot 2-3 kg goud, zoals begin jaren 80 en vandaag krijg je nog 9 kg, dan kan je serieus winst maken. Met het goud dat je vandaag krijgt kan je misschien binnen 5 a 10 jaar, niet 1 huis maar 3 huizen kopen.

Maar goed, misschien stopt de daling vandaag al en wordt vastgoed in de toekomst terug duurder in goud uitgedrukt, gaan we terug naar 15 kilo en meer. Met andere woorden, de 9 kilo die je vandaag krijgt voor een huis kan je misschien maar een half huis mee kopen binnen 5 jaar. Uiteindelijk zijn we hier aan het speculeren over wat vastgoed zal doen.

En om goed te speculeren is het zinnig eens te kijken wat er in Amerika gebeurd is gezien zij meestal voorlopen op wat er bij ons ook zal gebeuren, gewoon wat later. Hier dezelfde grafiek maar dan van een gemiddeld huis in Amerika sinds 1890:

Bron: Adrian Ash - BullionVault.com - USA Chart

Hier is het uitgedrukt in ounces, dus niet in kg goud. Je betaalt dus 100 ounces goud begin jaren 80 voor een gemiddeld huis. Dat is ongeveer hetzelfde als bij ons begin jaren 80 want 32 ounces is gelijk aan 1 kg goud. 100 ounces is dus 3 kg goud. Ook in Amerika is het sindsdien serieus gestegen, en ongeveer evenveel als bij ons. Ook maal 5, dus 500 ounces, of 15 kg op de top in 2005. Sindsdien is het gedaald maar al een stuk meer als bij ons! Vandaag eind 2009 betaal je slechts 200 ounces of 6 kg goud voor een gemiddeld huis in Amerika. Dat is een pak minder als 9 kg goud bij ons. Als Amerika ons meestal voorloopt dan weet je wat je bij ons mag verwachten. Van 9 kg naar minstens 6 kg voor een gemiddeld Belgisch huis.

Ook de grafiek van Engeland is interessant:

Bron: Adrian Ash - BullionVault.com - UK Chart

In Engeland waar huizen van steen zijn en niet van hout zoals in Amerika was een huis begin jaren 80 gemiddeld ook slechts 100 ounces goud waard of 3 kg, dus hout of steen dat deed er niet veel toe. Maar in Engeland zijn ze toch een stuk hoger gegaan. De top in 2005 was maar liefst 800 ounces, of 24 kg goud! Dat is wat meer als de 15 kg in België of Amerika. Dat heeft natuurlijk alles te maken met de pond die vrij sterk was (althans toen nog!). Sindsdien is het bergaf en vooral het laatste jaar heeft de pond een serieuze pandoering gekregen, zoals Frank de Baere dat zou zeggen. Gedeeld door 2, van 600 ounces naar 300 ounces doordat de pond natuurlijk compleet is weggezakt in waarde. En ja, dat kan ook met de euro gebeuren!

Dus de Engelsen staan vandaag net zoals bij ons op 300 ounces of 9 kg voor een gemiddeld huis. De Engelsen waren dus inderdaad duurder, maar dat is nu voorbij! Een gemiddeld huis in België kost vandaag evenveel als een gemiddeld huis in de UK! Dus voor al diegenen die nog in koor roepen: “jamaar wij zijn Engeland niet”. Toch wel, we zijn Engeland wel. Onze huizen kosten vandaag evenveel als in Engeland.

Hier de stand van zaken in Nederland:

Zoals Engels vastgoed is Nederlands vastgoed naar het paradijs gerezen. Vastgoed in Nederland kwam net zoals in België en Amerika van 2-3 kg voor een gemiddeld huis begin jaren 80. Maar in 2005 diende je geen 15 kg goud zoals in België en Amerika maar gemiddeld 23 kg goud neer te leggen voor een gemiddeld huis. Sindsdien is het ook bergaf maar vandaag, eind 2009 staan ze nog steeds op 11 kg voor een gemiddeld huis. Een topper! Je betaalt dus in Nederland vandaag meer voor een gemiddeld huis als in België en Amerika, wat normaal is, maar ook als in Engeland! Ongeveer 20% meer, 11 kg in plaats van 9 kg goud in Engeland. Terwijl in 2005 het in Engeland  nog meer was (24 kg) als in Nederland (23 kg)..

Jan, een lezer van het eerste uur die me de permanente portefeuille heeft leren kennen waar nu mijn geld in belegd is, stuurde me onlangs een grafiek op van de Bank of International Settlement in Zwitserland die bevestigt dat vandaag eind 2009 de prijzen van vastgoed in Nederland en België inderdaad het meest gestegen zijn van zowat alle Westerse landen!

Of hoe Belgen en Nederlanders zichzelf voor de zot kunnen houden dat de prijzen bij ons nog meevallen! Als die Amerikanen zeggen: “jamaar wij zijn België of Nederland niet”, dan heeft dat nog enige grond van waarheid!  Maar omgekeerd niet. Onze bubbel in huizenprijzen is vandaag, nadat Amerika en vele anderen al serieus gecorrigeerd zijn, nu het grootste! Nu weten we dat het niet enkel de relatieve stijging is die het grootste is, zoals hierboven duidelijk te zien, maar ook de werkelijke prijs het hoogste is zoals af te leiden uit de goudprijs van onze huizen.

Op zich doet het er allemaal niet zoveel toe of de prijs vandaag 6 kg goud is voor een gemiddeld huis zoals in Amerika of 11 kg zoals in Nederland. Wat mij vooral interesseert is het einddoel en dat is toch wel zeer gelijklopend. Zowel in Amerika als in Engeland, België en Nederland kostte een gemiddeld huis 2-3 kg begin jaren 80. En dat is dan ook mijn speculatie. Ik verwacht dat we daar vrij snel zullen zijn, in elk land! De komende 5 a 10 jaar verwacht ik dat een gemiddeld huis weer 2 a 3 kg zal kosten. Of de vastgoed prijzen zakken in euro’s nog een stuk naar beneden, of goud stijgt in euro’s nog serieus, of beide, maar wat er ook gebeurt, die verhouding van 2-3 kg voor een gemiddeld huis verwacht ik terug te zien binnen de 5 a 10 jaar.

Nu, is dat een gevaarlijke speculatie? Uiteindelijk is 2-3 kg goud voor een huis toch een bodemprijs. Ik bedoel, dat was maar even het geval begin jaren 80 toen goud fenomenaal hoog stond gewaardeerd. Hoewel, als je kijkt naar de grafiek van Amerika die loopt vanaf 1890 zie je dat die prijs van 100 ounces of 3 kg meer als 1 keer is geraakt. Tijdens de grote depressie in de jaren 30 was het ook 100 ounces. En de periode daarvoor van 1890 tot 1910 was het ook 100 ounces.

Zo ook in de UK. Daar was de prijs van een gemiddeld huis niet enkel in de jaren 80 maar ook tijdens de grote depressie in de jaren 30 100 ounces. Dus eigenlijk is die 100 ounces of 3 kg niet echt een uitzondering, maar eerder de regel. Dit lijkt steeds terug te komen, vroeg of laat.

Gezien ik geloof dat we afstevenen op een nieuwe grote depressie vroeg ik mij af hoeveel de prijs van een gemiddeld huis in België en Nederland was tijdens de grote depressie van de jaren 30? Was dat net zoals in Engeland en Amerika slechts 2-3 kg, of was het bij ons erger? Zoals je ziet loopt de grafiek van België en Nederland pas vanaf 1960 dus daarop kunnen we het niet zien.

Daarom heb ik de Herengracht index omgezet in kg goud. De herengracht index is de gemiddelde prijs van een 100 tal huizen aan de herengracht in Amsterdam. Dit zijn luxehuizen in het centrum van Amsterdam:

De Herengracht - Bron: This Old, Old House - Harf Zimmermann

Piet Eichholtz, een professor aan de universiteit in Maastricht, heeft een knappe studie gemaakt over de gemiddelde prijs van een huis aan de herengracht in Amsterdam sinds 1628. Zijn conclusie is dat de vastgoed prijzen in de herengracht historisch gezien vandaag nu even hoog gewaardeerd zijn als de vorige piek in 1736:

Bron: Deflatie in Aantocht - huizenmarkt-zeepbel.nl

Je ziet dat een herengracht huis vandaag gemiddeld 2,5 miljoen euro kost, een prijs die ongeveer gelijk is aan de prijs die men in 1736 betaalde. Dat is een indicatie dat vastgoed relatief hoog gewaardeerd staat. Het hoogste uit de geschiedenis. Een gevaarlijke belegging dus. Zeker indien je ziet dat het vrij normaal is in de geschiedenis dat die prijs serieus kan terugvallen. In het artikel ’Verkoop dat huis NU‘ maak ik dan ook de case dat vastgoed zeer waarschijnlijk serieus zal dalen in koopkracht waarde.