Gezien de problemen in het Westen raden vele beleggingsadviseurs aan om vandaag in Chinese aandelenmarkten te investeren. Ons inziens is dat echter erg risicovol: ook de Chinese economie is niet crashproof, en er zijn aanwijzingen dat er in het Chinese verhaal binnenkort een paar zwarte bladzijden zullen komen te staan.

China is een exportland. Wat als de vraag keldert?

China is ‘s werelds grootste consument van grondstoffen, en produceert daarmee voornamelijk afgewerkte producten, om die vervolgens te exporteren naar het buitenland. Dat betekent dat het land afhankelijk is van de vraag naar afgewerkte producten uit andere landen van de wereld.

Uit deze webpagina van het Chinese Ministerie van Handel blijkt dat in oktober 2008 de grootste exportpartner van China de Europese Unie was, die 16,4% van de exportproductie van het opkocht. Daarna volgen de V.S., met 12,9%, en Japan, met 10,3%. Alles samen gaat dus 39,6% van de Chinese export richting het Westen. En laat het nu net zo zijn dat het Westen met gigantische financiële en institutionele problemen kampt.

De schulden in het Westen zijn in de geschiedenis zonder voorgaande, en veel groter dan die in de rest van de wereld. We zijn stilaan bij een punt gekomen waar de niet-westerse overheden ophouden de westerse schuld op te kopen; ze beginnen deze zelfs van de hand te doen. De Amerikaanse overheid ziet met angstige ogen toe hoe buitenlandse mogendheden sinds augustus 2008 reeds 30% van hun staatsobligaties verkochten. De FED staat echter altijd klaar om die obligaties op te kopen met uit het niets gecreëerd geld, desnoods via juridische constructies in de Bahamas en Londen City. In Europa en Japan gaat men met het monetariseren van de schuld precies hetzelfde pad op. Het onvermijdelijk gevolg wordt, zoals we hier bij Goldomic steeds opnieuw stellen, een hyperinflatoire depressie.

Wat gebeurt er nu als het Westen de koopkracht van haar geld ziet wegsmelten? Buitenlandse producenten eisen steeds meer geld in nominale termen (om hun productiekosten te betalen), waardoor de westerlingen zich steeds minder import kunnen veroorloven. Het gevolg is het stokken van de vraag naar Chinese exportproducten, en een crash in de Chinese aandelenbeurzen.

De Chinese Vastgoedzeepbel

Het goedkope krediet en de zeer grote overheidsgesubsidieerde vastgoedprojecten hebben in het land van de draak een vastgoedzeepbel van epische proporties gecreëerd.

In termen van BBP uitgedrukt, was het overheidsstimuluspakket van 586 miljard dollar (voornamelijk bedoeld om vastgoedleningen te vergemakkelijken) maar liefst 3 keer groter dan het Amerikaanse monsterstimuluspakket van 2008. Mede daardoor stegen sedert 2003 de grondprijzen in de Chinese hoofdstad met 750%. Meer dan de helft van die prijsstijging vond immers plaats in de voorbije 2 jaar. Het feit dat vastgoed dat verkocht werd aan de overheid of aan staatsbedrijven voor 27% hogere prijzen over tafel gingen, is veelzeggend. Kunstmatig opgepepte vraag heeft dus een belangrijke rol gespeeld bij de recente boom in de Chinese huizenprijzen.

En er zijn nog verontrustende berichten. Zo stelde men vast dat 64,5 miljoen appartementen in China gedurende zes maanden geen enkele kilowatt aan energie consumeerden—en dus vrijwel allemaal onbewoond zijn. Met een Chinees gemiddelde van iets onder de vier inwoners per appartement betekent dit dat er voor 200 miljoen flatbewoners overtollige capaciteit bestaat. Belangrijk is ook het feit dat de Chinese overheid zelf in augustus een stresstest voor de banken lanceerde, waarbij banken moesten simuleren wat er met hun kredietwaardigheid zou gebeuren als het vastgoed crashte en 60% in waarde daalde. Dit soort vragen worden niet voor de grap gesteld—in de hogere echelons weet men dat het menens is.

Commentatoren die tegen de bubble argumenteren, stellen dat het totale krediet voor de vastgoedsector in China slechts 40% bedraagt, terwijl het in de V.S. in 2007 80 procent was. Ze stellen ook dat Chinese banken slechts voor 20% van hun activa zijn blootgesteld aan vastgoed, waardoor de kans op een bancaire crisis als gevolg van een vastgoedcrash klein is. Niettemin blijft het onontkenbaar dat de Chinese vastgoedzeepbel bijzonder grote proporties heeft aangenomen. Onderstaande reportage getuigt daarvan:

HT: Marc Demesels interessante artikel over China. Hier nog een fotoreportage van een Chinese spookstad

Tot slot is het goed te weten dat zeer vele economische recessies en depressies in de geschiedenis begonnen met een vastgoedcrisis. Eens de vastgoedzeepbel ploft, zullen in het zog daarvan een hele rits andere problemen ontstaan. In haar laatste rapport over de economische situatie in het Westen liet de Chinese Centrale Bank doorschemeren niet te begrijpen waarom onze centrale banken niet gewoon rigoureus de kredietkraan dicht draaien om het systeem te zuiveren met een flinke economische recessie. Dat, in combinatie met de stresstest van de Chinese overheid, wijst er mogelijks op dat de financiële machthebbers in het land iets in deze richting van plan zijn. In dat geval zal de kleine Europese belegger zijn Chinese aandelen flinke klappen zien krijgen.

Nog redenen tot nadenken

• Lokale Chinese overheden shoppen rond bij de ratingbureaus en geven de opdracht aan zij die hen de beste rating geven op hun obligaties
• BBP van Singapore (kanarie in de mijn want Azië’s meest exportgerichte economie) krimpt met 19% in laatste kwartaal.

Besluit

Volgens ons is het wijs nog even na te denken vooraleer je spaarcenten te investeren in China’s oververhitte beurzen. De Chinese financiële instellingen zijn als paddenstoelen uit de grond gerezen (remember IJsland?) en de industrie is bijzonder ongereguleerd. Financiële informatie over China en Chinese bedrijven zijn niet makkelijk te vinden en moeilijk te begrijpen. Eens de hyperinflatoire depressie toeslaat zal de Chinese economie — als fabriek voor het Westen — het zwaar te verduren krijgen.

–

Verschenen op goldonomic.be

Het Westen zit in een economische Depressie. Vooruitziende investeerders proberen in te schatten welke de groeisectoren zijn in een dergelijke economie. Een algemene verarming van de bevolking betekent altijd dat een groter aandeel van het huishoudbudget richting voeding gaat. Dat brengt investeerders op het idee om landbouwgrond te kopen.

Echter als beleggers vandaag in het Westen landbouwgrond kopen, is de kans groot dat ze zich dat later zullen beklagen. Daar zijn een aantal redenen voor.

Westerse Landbouwgrond zit in een zeepbel

Landbouwgrond is niet immuun voor de tijdelijk oppeppende werking van het goedkoop krediet. Kredietexpansie van de banken heeft de laatste decennia zeer veel geld in de handen van investeerders gestopt, waardoor die een gigantische huizenzeepbel hebben gecreëerd. Net op dezelfde manier is er een zeepbel in de Europese en Amerikaanse landbouwgrond ontstaan.

De landbouwgrondprijs in België ligt momenteel, voor één hectare, tussen de 25.000 en de 50.000 euro. Twintig jaar geleden kon diezelfde hectare voor één tiende van de prijs worden gekocht. Mede verantwoordelijk voor die stijging in prijzen zijn ook de Europese landbouwsubsidies. Eens die bron van liquiditeit (momenteel €55 miljard per jaar, ofte 40% van het jaarlijkse EU-budget) opdroogt, zal ook de landbouw en landbouwgrond een kostelijke herorganisatie nodig hebben—wat opnieuw een negatief effect zal hebben op de waarderingen.

In de V.S. kenden de prijzen van landbouwgrond (ook niet gespeend van de nodige subsidies) overigens eveneens waanzinnige stijgingen. Zo verdubbelde de prijs van Amerikaanse landbouwgrond van $1500 tot $3000 per hectare.

Ter vergelijking: in Thailand kan je voor 25.000 euro vandaag 20 hectare landbouwgrond kopen. En in Rusland bijvoorbeeld, daar kan je zoveel landbouwgrond je maar kan bewerken gedurende 49 jaar gratis in bruikleen krijgen.

Kortom, door in lokale landbouwgrond te investeren ontsnap je niet aan de vastgoedzeepbel.

Hyperinflatie = daling in reële landbouwgrondprijzen

Grond, en ook landbouwgrond, kan men tot nader order niet opeten. Als eigenaar kan je het niet over je hoofd trekken als bescherming tegen regen en kou, of gebruiken als bron van warmte. Je kan je grond ook niet tegen confiscatie beschermen door het in een kluis te stoppen, of het naar veiliger of meer economisch aantrekkelijke oorden meenemen.

En laten bovenstaande doeleinden nu net de prioriteiten zijn van het gros van de bevolking tijdens een episode van hyperinflatie. De inflatie zorgt ervoor dat de waarde van de spaarcenten van heel veel mensen wegsmelten, waardoor hun psychologische prioriteiten drastisch veranderen. Daardoor zal de reële waarde van Westerse landbouwgrond tijdens de komende hyperinflatie dalen, ondanks recordprijzen in absolute cijfers.

Illustratie hiervan is te vinden in de lange neergang van de prijzen van landbouwgrond in de jaren 1980 (wat in feite het begin was van een ternauwernood voorkomen hyperinflatoire depressie), en de lange dip in prijzen van landbouwgrond in de Grote Depressie van de jaren 1930.

Buitenlandse investeringen? Twijfelachtig

Hyperinflatoire episodes zijn periodes van grote politieke omwentelingen, en brengen dus veel onzekerheid mee voor investeerders. Daarom bijvoorbeeld dat de rentevoeten tijdens hyperinflatie makkelijk kunnen vertienvoudigen. De kans is dus klein dat een grote influx van buitenlands kapitaal de reële landbouwprijzen op dezelfde niveaus als die van vandaag zullen houden eens de inflatie heeft toegeslaan.

De buitenlandse investeringen zullen plaatsvinden in de periode na de hyperinflatie, als het monetaire en politieke systeem enigszins gestabiliseerd zijn. Aangezien we aan het begin zitten van een paradigmawissel, waarbij de wereld papieren, virtuele activa zal inruilen voor reële, tastbare investeringen, is het wel waarschijnlijk dat de prijzen van landbouwgrond aanzienlijk zullen gaan stijgen na de bodem van de depressie, maar dat is een proces dat lange jaren zal duren.

Wanneer investeren in landbouwgrond?

Landbouwgrond op zich is een solide en verdedigbare investering. Anders dan veel van de hedendaagse investeringen (zoals staatsobligaties, om er meer één te noemen) heeft het een aanzienlijke reële productieve capaciteit, een capaciteit die bijna te allen tijde relevant is en gewaardeerd wordt.

Echter voor het Westen is het nu wel een ongunstige tijd om hierin aankopen te doen. Voor wie besloten heeft om (een deel van) zijn kapitaal in Westerse landbouwgrond te beleggen is het raadzaam om nu eerst te investeren in een reserve aan barbaars geld, oftewel goud en zilver, om dan, als de wanhoop het hoogst is en de reële prijzen het laagst, in lokale gronden te investeren. Toch blijft diversificatie belangrijk, de geschiedenis leert immers dat confiscatie van boerderijen en landbouwgronden tijdens periodes van politieke chaos niet uitzonderlijk zijn.

Relevante grafieken

Zie oorspronkelijk artikel

Achtergrond:

• Dossier “Vastgoed als Investering”
• Wijsheid uit het Oosten (over grond en goud als bescherming tegen inflatie
• Documentaire van farmsubsidy.org: “Fields of Gold: Lifting the Veil on Europe’s Farm Subsidies (tip!)
• Boerderij.nl: “Rijkaards kopen landbouwgrond“
• Reuters: For U.S. farmland, signs of a property bubble?
• Finfacts: “Irish farmland prices …remain highest in Europe”
• Farmers Weekly Interactive: “Bare land could reach £7000/acre, says Savills“
• Beursduivel.be discussie: Landbouwgrond – een safe haven?

–

Oorspronkelijk verschenen op www.goldonomic.be

Door de Europese Unie voelen de mensen het gewicht van de economische depressie, en de aankondiging van meer besparingen maakt hen woedend:

• 50-100.000 mensen staken in Brussel
• Stakingen en opstanden in Griekenland, Portugal, Ierland, Slovenië en Litouwen
• Ondanks miserabele steun van 34% van de Fransen stelt Sarkozy grootste besparingsmaatregel in 20 jaar voor
• Cementtruck blokkeert ingang Ierse Parlement in protest tegen banken
• Rellen in Barcelona gefilmd door Russia Today

De Europese sociale matras is aan het doorliggen, de veren springen er al uit. Om het sociale systeem in stand te houden zullen de Europese overheden gedwongen worden om de belastingen omhoog te trekken. Er bestaat geen twijfel over dat alle Europese lidstaten (inclusief België en Nederland) in een nabije toekomst de vermogensbelastingen zullen opvoeren. Onroerend goed en wagens zijn een uitgelezen prooi voor nieuwe belastingen. Beginnende vanaf Januari 2012 moeten ook alle effecten gedigitaliseerd worden en de begunstigde eigenaar moet opspoorbaar zijn.

Wetende dat er vermogensbelastingen aankomen, en dat het einde van de huidige vastgoedzeepbel dichterbij komt, is het nu raadzaam om het lokale vastgoed die men heeft van de hand te doen en in de plaats te investeren in mobiel en geconcentreerd kapitaal dat bovendien niet onderhevig is aan waardevermindering onder condities van hyperinflatie (zoals auto’s, wasmachines, obligaties, cash in de matras, etc.). Goud bezit de hierboven besproken handicaps niet, en is daarom de veilige haven par excellence.

–
verschenen op goldonomic.be

De website invisiblepeople.tv verzamelt gezichten van de nieuwe dakloosheid in Amerika. Een voorbode voor wat komt bij ons?

Jean werd werkloos, haar man kreeg een ongeluk waardoor ook hij niet meer kon werken. Ze werkt nu in een McDonalds en leeft in een motel met haar vijf kinderen.

Drew is een hoogopgeleide lasser. Hij eet uit vuilnisbakken en sliep gisteren op straat.

In België is de vastgoedzeepbel iets minder groot, maar ook hier komt de grote klap nog.

Zie hier de relatieve huizenprijzen van de V.S. vergeleken met een aantal Europese landen:

Het mag duidelijk zijn dat de huidige malaise in het Europese vastgoed nog maar de voorschokken zijn van de komende aardbeving. Onderstaande grafiek komt uit het artikel van Francis Schutte (goldonomic) over de duur van vastgoedcycli:

Dus, nu een huisje kopen? Nee, liever niet…

Een huis bezit je overigens nooit, je huurt het van de overheid.  Niet? Kijk maar eens wat gebeurt als je je taksen erop niet betaalt!

Geef mij maar echt geld, goud en zilver.

–

www.goldonomic.nl